Mieszkanie – luksusowy towar czy niezbywalne prawo? Gdański dwugłos o mieszkalnictwie

.

Maciej Ostrowski – 27.07.2017 r. pisze:

„Zgodnie z opinią Kongresu Budowlanego, danymi Eurostatu oraz tymi zebranymi przez GUS w Polsce brakuje od 1 mln do nawet 3 mln mieszkań. Na 1 tys. mieszkańców przypada w naszym kraju 360 mieszkań, czyli niemal o 100 mniej niż wynosi średnia dla Unii Europejskiej. Obrazu sytuacji dopełnia ogromne przeludnienie mieszkań. Według danych Eurostatu aż 44% mieszkań w Polsce to lokale przeludnione. Ogromny popyt na mieszkania połączony z niewielką ich ilością na rynku i długimi kolejkami czekających na przydział lokali komunalnych i socjalnych doprowadził do tego, że własny dach nad głową ma w naszym kraju status towaru luksusowego. Na temat specyfiki polskiego rynku mieszkaniowego na przykładzie Gdańska wypowiadają się Marcin Grudziński, radca prawny i działacz Ruchu Sprawiedliwości Społecznej Koło Gdańsk, oraz dr inż. arch. Monika Arczyńska z Politechniki Gdańskiej.

Jak wyglądałaby sporządzona przez Państwo lista grzechów głównych polityki mieszkaniowej w Polsce?

Marcin Grudziński: Po 1989 r., gdy kształtowała się samorządność, do głównych zadań powstających samorządów lokalnych włączono kwestie związane z zarządzaniem mieszkalnictwem komunalnym. Samorządy odziedziczyły po czasach PRL duży komunalny zasób mieszkaniowy. Obecną sytuację na rynku mieszkaniowym ukształtowały rozpoczynające się wówczas procesy. Głównym była prywatyzacja zasobu komunalnego, polegająca na pozbywaniu się jak największej liczby lokali. W Gdańsku sprzedawano nawet po kilka tysięcy lokali w skali roku. Według wiceprezydenta Gdańska Macieja Lisickiego była to celowa polityka, oparta na paradygmacie głoszącym, że własność prywatna jest zawsze lepsza od państwowej czy kolektywnej. Wpisywało się to w stosowaną od początku przemian praktykę masowej prywatyzacji, a w zasadzie wyprzedaży przedsiębiorstw państwowych, często zaawansowanych technologicznie i mogących być konkurencja dla zagranicznych koncernów.

Tym zjawiskom towarzyszył brak polityki wspierającej spółdzielczość czy rozwiązania typu TBS. W rezultacie doszło do rażącej dysproporcji między kwotami przekazywanymi na budownictwo spółdzielcze a funduszami przekazywanymi w ramach programów w rodzaju „Rodzina na Swoim” czy „Mieszkanie dla Młodych”. Były one adresowane do osób lepiej zarabiających (ze zdolnością kredytową), a przeznaczone na nie środki trafiały do firm deweloperskich i banków kredytujących inwestycje. Zjawiska te zostały dobrze opisane w książce Filipa Springera „13 Pięter”. W jednym z jej rozdziałów znajdujemy wymowny obraz korków od szampana strzelających w jednej z firm deweloperskich na wieść o wprowadzeniu programu mającego w założeniach wspierać budownictwo mieszkaniowe. Państwowemu wsparciu, kierowanemu do osób mogących pozwolić sobie na zobowiązanie kredytowe i zakup nieruchomości na własność, towarzyszyło uszczuplanie zasobu gminnego i stopniowe rezygnowanie samorządów z wypełniania obowiązków, jakie w zakresie mieszkalnictwa nałożyła na nie konstytucja III RP.

Czarną kartą w historii polskiego prawa lokalowego była tzw. ustawa Blidy (Ustawa z dn. 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych), umożliwiająca eksmisje na bruk. Została ona uchwalona m.in. głosami posłów SLD (przy sprzeciwie PPS, której członkiem był wówczas Piotr Ikonowicz). W świetle tej ustawy ochrona praw właścicieli miała pierwszeństwo nad podstawowym prawem obywatela do posiadania dachu nad głową. Na szczęście z biegiem czasu prawodawstwo ulegało pewnym zmianom ograniczającym samowolę właścicieli (m.in. Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego czy nowelizacja w 2005 r. art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego) – jednak są to ciągle zmiany niewystarczające. Z istniejących obecnie luk w prawie oraz braku świadomości prawnej lokatorów często próbują korzystać tzw. czyściciele kamienic. Jako radca prawny odnotowuję szansę na istotną poprawę w zakresie respektowania praw lokatorów czy też ich ochrony przed nagannymi społecznie praktykami firm „odzyskujących lokale”. Wynika to z obowiązującego od 7 stycznia 2016 r. przepisu prawa karnego (art. 191 §1a Kodeksu karnego), penalizującego praktyki powszechnie stosowane przez czyścicieli kamienic. Zgodnie z tym przepisem karze pozbawienia wolności do 3 lat podlegają m.in. działania w sposób istotny utrudniające innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.

W Gdańsku czasy, gdy zasób komunalny wynosił 37 tys. lokali (dane z 2004 r.), dawno już przeszły do historii. W chwili obecnej zasób komunalny Gdańska wynosi 17,7 tys. lokali. Według Wydziału Gospodarki Komunalnej w Gdańsku 22 listopada 2016 r. prawnie i fizycznie wolnych było 889 lokali, w tym 287 niesamodzielnych. Przeszło 505 wymaga wykonania remontu kapitalnego. Zasób jest zdekapitalizowany i zdewastowany przede wszystkim w części obciążającej właściciela, czyli Miasto Gdańsk. W myśl ustawy o ochronie lokatorów właściciela obciąża obowiązek dbania o wszystkie elementy nieruchomości użytkowane wspólnie przez lokatorów (dachy, piwnice i klatki schodowe). Stan budynków z przewagą lokali komunalnych jest w wielu miejscach (Biskupia Górka, Dolne Miasto, Olszynka) katastrofalny. Zdarzają się klatki schodowe bez tynku, z nieosłoniętą i skorodowaną instalacją elektryczną. Jednocześnie w kreowanym przez strony miejskie przekazie medialnym stereotypowo przyjmuje się, że to lokatorzy odpowiadają za większość zniszczeń i zaniedbań. Tę niesprawiedliwą tezę podważyłaby każda rzetelnie przeprowadzona inwentaryzacja zasobu.

W 2013 r., uchwalając wieloletni program gospodarowania zasobem komunalnym, władze Gdańska oceniły skalę zapotrzebowania na remonty na 209 mln zł. Odpowiedź Ratusza na wniosek Ruchu Sprawiedliwości Społecznej i stowarzyszenia Lepszy Gdańsk o udostępnienie informacji publicznej, wystosowany w listopadzie 2016 r., wskazuje, że w ciągu ostatnich 6 lat z budżetu miejskiego przeznaczono na remonty i modernizację lokali zaledwie 34,5 mln zł.

Oczywiście należy pamiętać, że przeszło 80% miejskiego zasobu mieszkaniowego stanowią lokale pamiętające czasy sprzed II wojny światowej. Jednak miasto powinno ustalić listę swoich priorytetów. Na dużą skalę realizowane są imponujące inwestycje mające na celu uczynienie naszego miasta atrakcyjniejszym, a w tym samym czasie pogłębia się dewastacja podstawowego zasobu komunalnego. Planując budżet domowy nie kupujemy przecież luksusowych mebli do zniszczonego i zagrzybionego mieszkania. 20 stycznia 2016 r. zorganizowaliśmy w Gdańsku Panel Polityki Społecznej, by uzmysłowić mieszkańcom miasta i jego włodarzom, że niektóre inwestycje muszą zostać ograniczone, gdyż finansowane są kosztem podstawowych obowiązków władzy lokalnej względem obywateli. W naszej ocenie zadbanie o zasób komunalny jest palącą potrzebą.

Samo miasto w odpowiedzi na nasz wniosek o udostępnienie informacji publicznej posłużyło się danymi, w świetle których ok. 17% wszystkich lokali w Gdańsku jest już tak zdewastowanych i zdekapitalizowanych, że nie opłaca się ich remontować. Joanna Sobańska, sympatyczka RSS Gdańsk i moderatorka panelu poświęconego polityce mieszkaniowej zorganizowanego w ramach Panelu Polityki Społecznej, stwierdziła, że biorąc pod uwagę obecny stan rzeczy już niedługo ponad 1/5 całego zasobu komunalnego będzie w ocenie miasta na tyle zniszczona i zdekapitalizowana, że nie będzie podlegała remontom. Tak zniszczone lokale nie nadają się do zasiedlenia. Tylko w 2016 r. ze względu na fatalny stan techniczny lokali wykwaterowano 72 rodziny.

Skala potrzeb 400-tysięcznej metropolii jest ogromna. Na przydzielenie lokalu socjalnego oczekują obecnie 1944 rodziny. Lista nie obejmuje osób czekających na lokale komunalne. Pamiętajmy, że prawo do lokalu socjalnego jest oparte o kryterium najniższej emerytury. W tym roku wskutek działań rządu najniższa emerytura wzrosła i będzie wynosić 1 tys. zł. Automatycznie wzrosną oparte o to kryterium progi dochodowe osób żyjących w niedostatku (75% najniższej emerytury na osobę w gospodarstwie wieloosobowym), którym przysługują lokale socjalne, i osób o niskich dochodach (100% najniższej emerytury na osobę w gospodarstwie wieloosobowym), którym przysługują lokale komunalne.

Poważne wątpliwości budzi również postępowanie miasta w indywidualnych przypadkach, w tym np. w sprawie pani Anny Klimaszewskiej. Pani Klimaszewska była samotną matką dwójki dzieci, 9-letniego Kacpra i 12-letniej Kasi. Swoje dzieci utrzymywała z alimentów i zasiłku rodzinnego 500+. Od lat wynajmowała pokoje, gdyż nie było jej stać na zakup własnego mieszkania. Przed dwoma laty kobieta złożyła wniosek o przydział lokalu socjalnego. W kolejce oczekujących znalazła się na 1859 miejscu. W lipcu 2016 r. Anna Klimaszewska zajęła zniszczony pustostan – melinę miejscowych alkoholików. Własnymi siłami wyremontowała mieszkanie, w którym następnie nielegalnie mieszkała przez 5 miesięcy. Fakt zajęcia pustostanu zgłosiła w administracji. Chciała uregulować sytuację, płacić czynsz. Samotna matka sądziła, że skoro nie oczekuje od miasta żadnego remontu, a mieszkanie doprowadzi do stanu używalności we własnym zakresie, urzędnicy nie będą robić większych problemów. Wyręczała władze w realizacji ich konstytucyjnych zadań. Wkrótce po ujawnieniu się Anny jako nowej lokatorki, na Dolnych Młynach pojawiła się przedstawicielka administracji w asyście policji. Jej celem było „przywrócenie wcześniejszego stanu posiadania”. Miasto nie skorzystało więc z instrumentów prawnych, którymi dysponuje. Nie wzięło też pod uwagę sytuacji Anny Klimaszewskiej i jej dzieci. Tymczasem należało co najmniej rozważyć zastosowanie § 27 ust. 8 uchwały Rady Miasta Gdańska z d. 29 sierpnia 2013 r., regulującej zasady wynajmu lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta. Wspomniany przepis umożliwia, w przypadkach szczególnie uzasadnionych społecznie, na wyrażenie przez Prezydenta Miasta zgody na zawarcie umowy najmu lokalu. Miasto z tej opcji nie skorzystało. Co więcej, na miejskiej stronie opublikowano artykuł przedstawiający Panią Annę w negatywnym świetle, a nadto wszczęto przeciwko niej postępowanie eksmisyjne. Na szczęście wspomniana już ustawa z 2001 r. o ochronie lokatorów zawiera klauzulę generalną zezwalającą sądom na pewną elastyczność w orzekaniu. W myśl art. 24 tejże ustawy można przyznać lokal socjalny osobie takiej jak Pani Anna Klimaszewska, jeśli sąd dojdzie do przekonania, iż jest to szczególnie uzasadnione w świetle zasad współżycia społecznego. W naszej ocenie sytuacja, gdy matka z dwójką uczących się dzieci własnymi siłami doprowadza niszczejący lokal do stanu używalności, należy do szczególnych, ujętych w prawie sytuacji. Postępowanie władz miejskich było również kontrowersyjne z punktu widzenia Rzecznika Praw Obywatelskich, który zażądał w tej sprawie wyjaśnień.

Innym problemem jest brak dokładnej wiedzy Urzędu Miasta Gdańska na temat liczby pustostanów w mieście, sytuacji prawnej poszczególnych lokali, które można by wykorzystać do rozładowania kolejki czekających na lokale socjalne. Samorząd często zasłania się długością trwania procedur uniemożliwiającą zasiedlenie tych lokali. Niezbędne jest usprawnienie procedur i ewentualne personalne zasilenie Wydziału Gospodarki Komunalnej.

Monika Arczyńska: Liczba mieszkań komunalnych – lokali, które oprócz TBS-ów lub mocno obciążających domowe budżety kredytów były jedyną opcją dla mniej zamożnych Polaków – gwałtownie malała po 1989 r. Zjawisko to przekładało się na kształtowanie podaży i popytu na rynku mieszkaniowym. Zarazem przez całe lata 90. Polacy przyzwyczajali się do idei posiadania nieruchomości na własność. W początkowej fazie kapitalizmu, gdy pojawiły się pierwsze możliwości prywatyzowania lokali komunalnych, ich lokatorzy nie czuli jeszcze takiej potrzeby. Masowe uwłaszczenia zaczęły się później, gdy okazało się, że nieruchomość ma wysoką wartość, a możliwość jej wykupu za niewielki procent realnej wartości stanowi niepowtarzalną okazję. Po wejściu Polski do Unii Europejskiej ceny nieruchomości gwałtownie wzrosły, lecz w tym okresie rozpowszechniły się już kredyty hipoteczne. Te dwa zjawiska ukształtowały obecną strukturę własnościową i dążenie Polaków do posiadania mieszkań.

Nieruchomości usytuowane korzystnie z punktu widzenia mieszkańca osiągają wysokie ceny, zaś lokale o przystępnych cenach położone są najczęściej na obrzeżach miast. Deweloperzy opracowali kilka strategii wypracowywania zysku. Mogą budować lokale za wielkie pieniądze na bardzo drogich działkach, co wiąże się z dużymi kosztami zakupu i realizacji oraz z ryzykiem (w nieruchomościach takich jak Sea Towers czy Quattro Towers sprzedaż mieszkań trwała kilka lat). Szybka sprzedaż mieszkań pozwala uniknąć narastania odsetek od kredytu budowlanego. Drugą możliwością jest masowe budownictwo na najtańszych działkach. Najczęściej są to grunty podmiejskie (obowiązkiem miasta jest doprowadzenie infrastruktury dla powstających osiedli). Nabywcami lokali są osoby posiadające zdolność kredytową, ale bez środków na zamieszkanie w lepszych lokalizacjach. W Gdańsku takie lokale powstają m.in. w Szadółkach czy w Gdańsku Południe, ceny mieszkań kształtują się tam na poziomie 4 tys. zł za m2. To bezpieczniejsza inwestycja deweloperska, gdyż tanie mieszkania z reguły szybciej się sprzedają, chociaż zysk z m2 jest niższy. Na rynku mieszkaniowym można od lat zauważyć spore nasycenie tego rodzaju inwestycjami. Niektórzy eksperci przychylają się do opinii, że programy „Mieszkanie dla Młodych” czy „Rodzina dla Swoim” nie tyle wspomagały młode małżeństwa, ile stanowiły rządowy program pomocy upadającym przedsiębiorstwom deweloperskim.

Ostatnią możliwością są rozwiązania pośrednie. Deweloper lokalizuje inwestycję na dobrze skomunikowanym obszarze z istniejącą infrastrukturą, np. na terenach poprzemysłowych lub powojskowych. Tu ceny mieszkań osiągają poziom pomiędzy podmiejskim budownictwem a prestiżowymi realizacjami. Przykładem takiej inwestycji jest Osiedle Garnizon (Gdańsk Strzyża). Początkowo ceny mieszkań utrzymywały się na poziomie 6-7 tys. zł za m2. Aktualnie ceny poszły w górę, ponieważ osiedle stało się bardzo popularnym miejscem z uwagi na świetną lokalizację, a także atrakcyjną kulturalną oraz gastronomiczną ofertę usługową w okolicy.

Z urbanistycznego punktu widzenia konsekwencją takiego stanu rzeczy jest rozlewanie się nowych osiedli na obrzeża dużych miast lub do przyległych miejscowości: „Małego Trójmiasta” (Wejherowo, Reda, Rumia) czy Pruszcza Gdańskiego.

Problemem jest często brak infrastruktury, gdyż jej doprowadzenie daleko poza centrum miasta jest bardzo drogie. Drugim częstym mankamentem jest brak transportu publicznego. Często jedynym środkiem komunikacji jest w takich miejscach samochód. Mało osób jest w stanie przewidzieć wszystkie koszty generowane przez na pozór tanie mieszkanie na obrzeżach metropolii. Konieczność utrzymania samochodu i uciążliwe dojazdy do centrum pociągają za sobą nie tylko koszt ekologiczny. Dla gminy rozrastające się dzielnice wiążą się z obowiązkiem wybudowania dodatkowej infrastruktury drogowej.

Naturalną koleją rzeczy przechodzimy do ciekawych rozwiązań, które mogą stanowić alternatywę dla typowo deweloperskiego sposobu rozwiązania problemu mieszkaniowego. Pod tym względem Trójmiasto wyróżnia się pozytywnie na tle innych polskich metropolii. Na czym Państwa zdaniem polega specyfika wdrażanych tam rozwiązań?

Monika Arczyńska: Trójmiasto od innych dużych ośrodków odróżnia m.in. ukształtowanie terenu. Z jednej strony wzdłuż całej metropolii rozciąga się morze (pasa nadmorskiego nie da się traktować jako gruntu pod zabudowę, mimo podjętych przez niektórych deweloperów prób zajmowania tam niewielkich działek pod luksusowe inwestycje). Do wykorzystania pod zabudowę pozostaje więc stosunkowo wąski pas terenu położony między Zatoką a Trójmiejskim Parkiem Krajobrazowym. Większość dużych polskich miast charakteryzuje się promienistym układem (centrum usytuowane w samym środku zabudowy, a pozostałe dzielnice rozpościerają się równomiernie od śródmieść). Ich układ sprzyja intensywnej suburbanizacji we wszystkich kierunkach – przykłady tego zjawiska stanowią Poznań czy Kraków. W Poznaniu osiedla deweloperskie rozrastają się we wszystkich gminach ościennych. Za tym procesem nie nadąża budowa infrastruktury. Buduje się drogi głównie z myślą o transporcie indywidualnym. W konsekwencji mieszkańcy nowych podmiejskich osiedli nierzadko spędzają w samochodach nawet półtorej godziny w jedną stronę, by móc dotrzeć do pracy w śródmieściu. Z kolei obszar Trójmiejskiego Parku Krajobrazowego stanowi tak poważną barierę, że przepustowość przecinających go dróg i liczba połączeń – samochodowych i transportu publicznego – nie pozwalają na nieograniczony rozwój położonych poza nim obszarów. Drogi pozwalające na skomunikowanie całego dolnego tarasu z terenami położonymi poza Parkiem są notorycznie zakorkowane. Zjawisko suburbanizacji jest więc w Trójmieście marginalne w porównaniu do innych polskich metropolii.

Dzięki dość spójnej wizji władz miasta, zmierzającej do połączenia nowych dzielnic liniami kolejowymi, autobusowymi i tramwajowymi, miasto rozwija się w sposób korzystny dla mieszkańców. Biuro Rozwoju Gdańska wyróżnia się spośród podobnych instytucji w dużych miastach kraju. Obserwujemy tu największy procent pokrycia obszaru miasta planami miejscowymi, a rezerwy pod zabudowę mieszkaniową są tak optymistycznie wyznaczone, że mogłyby stać się miejscem inwestycji mieszkaniowych dla nierealnie wysokiej liczby przyszłych gdańszczan. Ponadto miasto „urbanizuje” te nowe dzielnice mieszkaniowe, w których powstawały dotychczas wyłącznie mieszkania, pozbawione infrastruktury społecznej, usług i sprawnego transportu publicznego. Np. w Gdańsku Południe te braki zostały nadrobione – powstały szkoły, sklepy i linia tramwajowa.

Z punktu widzenia rynku mieszkaniowego taki stan rzeczy zniechęca deweloperów do budowy domów jednorodzinnych, których popularyzacja prowadzi do najbardziej ekstremalnej suburbanizacji. Domy jednorodzinne są najmniej zagęszczoną zabudową, a pod jej realizację trzeba przeznaczyć najwięcej gruntów i doprowadzić infrastrukturę techniczną do każdego z domów. W Gdańsku dzięki planom miejscowym wiadomo dokładnie, jakie budynki można stawiać na określonych terenach. Deweloperzy inwestujący w grunty pod budowę lokali mieszkaniowych nie kupują przysłowiowego kota w worku. Władze miasta zyskują pewność, że przedsiębiorcy będą realizować inwestycje mieszkaniowe na terenach położonych w pobliżu istniejącej infrastruktury miejskiej, gwarantujących przyszłym lokatorom dostęp do komunikacji miejskiej. Potrzeby i specyfika nowych osiedli deweloperskich zostały więc uwzględnione w wizji rozwoju miasta. Z punktu widzenia przedsiębiorcy wszystkie te czynniki stanowią dużą wartość – będzie mógł szybko uzyskać pozwolenie na budowę i rozpocząć inwestycję. Z kolei mieszkańcy otrzymują gwarancję, że grunty, na których powstaną ich przyszłe mieszkania, będą przygotowane do zapewnienia im minimum komfortu.

Marcin Grudziński: Uważam, że pomimo skali zaniedbań i błędów polityki mieszkaniowej można wskazać kilka rozwiązań, które zmierzają w dobrym kierunku. Skala tych działań jest jednak zbyt mała w stosunku do ogromu potrzeb. Wartościowe ze społecznego punktu widzenia jest rozwiązanie, o którym wspomniał na Panelu Społecznym Waldemar Rydlewski, zastępca dyrektora Gdańskiego Zarządu Nieruchomości Komunalnych. Polega ono na wykonywaniu remontów zasobu komunalnego nie w oparciu o outsourcing, lecz siłami grup roboczych rekrutujących się spośród mieszkańców Gdańska. Remontujących zatrudnia się przy pełnym poszanowaniu praw pracowniczych przez pracodawcę, którym jest GZNK. Rozwiązanie nie tylko aktywizuje mieszkańców zawodowo, ale prowadzi również do redukcji kosztów prac remontowych. Pozytywnie oceniamy również koncepcję utworzenia Centrum Treningu Umiejętności Społecznych w Nowym Porcie na ul. Wyzwolenia 48. To miejsce, do którego kieruje się osoby po wykonaniu wyroku eksmisyjnego. Pensjonariusze mogą liczyć na opiekę dyżurujących przez 5 dni w tygodniu psychologów i asystentów społecznych. Mieszkańcy ośrodka mają zapewnioną opiekę i doradztwo. W dalszej kolejności mają również szansę ubiegania się o przydział nowo budowanych lokali powstających z myślą o osobach wychodzących z zagrożenia bezdomnością. Zamieszkanie w samodzielnych lokalach stanowi dla wielu eksmitowanych etap usamodzielniania się i powrotu do społeczeństwa. Minusem programu jest mała liczba lokali przydzielonych do dyspozycji Centrum. 48 lokali stanowi kroplę w morzu potrzeb 400-tysięcznego miasta, w którym w skali roku wykonuje się tysiąc wyroków eksmisji.

Jak Państwo widzą – z perspektywy gdańskiej i ogólnopolskiej – możliwości systemowego rozwiązania problemów polskiego mieszkalnictwa?

Marcin Grudziński: Dużym krokiem naprzód byłaby intensyfikacja remontów zasobu komunalnego oraz inwentaryzacji i zasiedlenia należących do niego pustostanów. Następnym działaniem na poziomie gminnym powinno być znaczące zwiększenie środków na politykę mieszkaniową. Stworzy to szansę, że zasób lokalowy nie będzie ulegał zwiększeniu o kilkanaście czy kilkadziesiąt mieszkań, jak ma to miejsce obecnie, tylko o kilkaset lokali w skali roku. Wówczas będziemy mogli we względnie nieodległej perspektywie czasowej sprawić, by gdańszczanie mieszkali w przyzwoitych warunkach. Nie osiągniemy szybko zachodnioeuropejskich standardów. Zadaniem na najbliższe lata będzie usunięcie nawarstwiających się przez lata zaniedbań. Przebywanie na klatkach schodowych i w mieszkaniach komunalnych nie może narażać ludzi na niebezpieczeństwo, a właśnie z taką sytuacją mamy w tej chwili do czynienia.

Monika Arczyńska: Nie widzę tu jednolitego rozwiązania. Potrzeba co najmniej pokolenia, żeby rozwiązać główne problemy polskiego mieszkalnictwa. Trudno polemizować z twierdzeniami o przeludnieniu polskich mieszkań, niewielkim metrażu przypadającym na mieszkańca czy niedostatecznej liczbie lokali mieszkalnych dostępnych na rynku. Nie porównujmy jednak struktury własnościowej krajowego rynku mieszkaniowego do rzeczywistości Niemiec i Austrii. Wybiórcze odniesienie do statystyk i porównania do zachodnioeuropejskich krajów przy jednoczesnym ignorowaniu kontekstu ekonomiczno-społecznego i struktury własnościowej polskich zasobów nie pozwalają na racjonalny osąd sytuacji, a różnice obrazują podstawowe dane Eurostatu. Powinniśmy raczej porównywać się z Włochami, Grecją lub krajami bloku wschodniego, gdzie większość mieszkań to lokale własnościowe, a wynajem prywatny stanowi stosunkowo niewielki procent całego zasobu mieszkaniowego. Nie należy także patrzeć na rynek mieszkaniowy w perspektywie kilku kolejnych lat, ale określać założenia polityki mieszkaniowej z myślą o najbliższym pokoleniu. Na przykład w Polsce obecnie buduje się dużo małych mieszkań, o zbyt ograniczonym metrażu dla rodzin z dziećmi. Mamy jednak tak niski przyrost naturalny, że w przyszłości będą mogli w nich zamieszkać seniorzy prowadzący jedno- lub dwuosobowe gospodarstwa domowe. W liczącym około 100 stron tekście uchwały w sprawie przyjęcia Narodowego Programu Mieszkaniowego osobom starszym poświęcono kilka punktów, stwierdzając na samym początku, że emeryci i renciści, jako beneficjenci uwłaszczenia mieszkań komunalnych, nie mają problemów z dostępnością finansową mieszkań. Sytuacja seniorów w perspektywie kolejnych lat jest jednak nie do pozazdroszczenia. Emerytury w Polsce są niskie, a w następstwie obniżenia wieku emerytalnego obniżą się jeszcze bardziej. Seniorzy będą spędzać jesień życia w za dużych lokalach, których nie będą w stanie ogrzać. Z uwagi na małą mobilność i elastyczność Polaków oraz na brak programów ułatwiających zamianę takiego lokalu na mniejszy, seniorzy nie będą w stanie sami rozwiązać tego problemu.

Mam wrażenie, że cała nasza polityka mieszkaniowa sprowadza się do łatania dziur. Nie podejmuje się prób systemowego rozwiązania problemu. Elementem takiej wizji z urbanistycznego punktu widzenia jest planowanie, które pozwoli na zagęszczenie zabudowy. Drugą kwestią są programy mieszkaniowe, takie jak „Mieszkanie Plus”. Ten program mieszkaniowy ma kilka zalet. Jedną z nich jest realna alternatywa dla osób, które z uwagi na wysokość dochodu nie kwalifikują się do przyznania mieszkania komunalnego, a jednocześnie nie mają wystarczającej zdolności kredytowej ani wkładu własnego na zakup mieszkania. Dodatkowo w mniejszych miastach, gdzie inwestycje deweloperskie są bardzo ograniczone, powstaną mieszkania o lepszych parametrach energetycznych niż istniejący zasób, a osoby pragnące zamieszkać w nowym budownictwie będą miały alternatywę dla budowy własnego domu.

Widzę jednak również pewne wady tego programu. Najem nowych mieszkań czynszowych ma kosztować 10-20zł/m2 miesięcznie, czyli zdecydowanie mniej niż na rynku prywatnym. Przy dopłacie 20% do czynszu mieszkania mają przejść na własność wynajmujących. Lokale stanowią więc zasób do wynajmowania potrzebującym, ale w perspektywie 20-30 lat ich sytuacja może się zmienić – czy wówczas nadal będą mieć prawo do preferencyjnego wykupu? Własne mieszkanie stanowi dla Polaków jedną z największych wartości. W przypadku osób mniej zamożnych przejęcie mieszkania na własność będzie dodatkowo umotywowane chęcią przekazania tego majątku dzieciom. To zaprzecza idei budowania lokali czynszowych, które z założenia mają służyć najbardziej potrzebującym. Widzę też problem związany z niewielką (oprócz fali emigracji zarobkowej po wstąpieniu Polski do Unii) mobilnością Polaków. Może się okazać, że w regionie, w którym zbudowano lokale czynszowe, nagle zabraknie pracy. Lokatorzy staną wówczas przed wyborem między przeprowadzką umożliwiającą dalszą aktywność zawodową a utratą poniesionych na mieszkanie wydatków. Niebezpieczeństwo to jest o tyle realne, że mieszkania w ramach programu nie powstaną np. w Gdańsku, ale w Pelplinie. Odnoszę wrażenie, że proponowane lokalizacje są dość przypadkowe i mogą wynikać głównie z dostępności terenów należących do Skarbu Państwa, na których mają być realizowane rządowe inwestycje.
Inną ważną kwestią będzie w najbliższym czasie „ucywilizowanie” rynku mieszkań pod wynajem. Od kilku lat w dużych miastach, takich jak Gdańsk, gdzie występują zamożni najemcy, zaczyna się wykup mieszkań z myślą o krótkoterminowym wynajmowaniu ich turystom. Nikt nie sprawuje kontroli nad tym rynkiem, nie wiadomo nawet, ile takich lokali istnieje w poszczególnych ośrodkach. Są już inwestycje, gdzie mieszkania pod krótkoterminowy wynajem stanowią większość. Według niedawnych szacunków portalu Trójmiasto.pl w Gdańsku na Wyspie Spichrzów i na obrzeżach centrum powstanie w ciągu najbliższych lat 2,5 tys. mieszkań, czyli małe miasteczko. Potrzeby turystów nie pokrywają się z potrzebami stałych mieszkańców śródmieścia, problem stanowi m.in. hałas i brak kontaktów społecznych między stałymi a okazjonalnymi lokatorami dzielnicy. Zachodnie miasta, np. Berlin, zaczynają już regulować ten rynek, który wpływa negatywnie na jakość zamieszkania oraz powoduje wzrost cen najmu długoterminowego. Tymczasem w Gdańsku takie dzielnice jak Główne Miasto w perspektywie kilku lat mogą stać się mieszkaniowym Disneylandem. Dobrze usytuowane dzielnice z dużą liczbą inwestycji mieszkaniowych wcale nie staną się dobrym miejscem do mieszkania.”

Źródło – https://nowe-peryferie.pl/index.php/2017/07/mieszkanie-luksusowy-towar-niezbywalne-prawo-gdanski-dwuglos-o-mieszkalnictwie/ .

.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>